Com o objetivo de direcionar a expansão da cidade para áreas de maior capacidade de suporte, o projeto de lei do novo Plano Diretor de Belo Horizonte, encaminhado em setembro do ano passado pela Prefeitura de Belo Horizonte para votação na Câmara Municipal, está mexendo com a vida de quem pretende construir. A proposta dá ao Executivo o poder de inibir ou incentivar construções, de acordo com as necessidades da cidade. A ideia da Lei do Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo de Belo Horizonte é ordenar melhor a cidade e facilitar o deslocamento das pessoas. A mudança iminente já movimenta os escritórios de arquitetura de BH.
A arquiteta Luciana Araújo, da Óbvio arquitetura, explica que, caso a lei seja aprovada, o potencial construtivo dos terrenos vai diminuir. Hoje, esse potencial varia entre 1 e 2,7 na cidade. Isso significa que, dependendo do local, é possível construir até 2,7 vezes mais do que o tamanho do lote. Com a mudança, esse potencial passa a ser 1 em toda a capital. “Num terreno de 1 mil metros quadrados, só será possível construir 1 mil metros quadrados. Caso queira construir além desse coeficiente, o proprietário deverá pagar uma taxa à PBH ou fazer benfeitoria, como um tratamento urbanístico ou uma praça, na cidade.Como a lei está para ser votada a qualquer momento, escritórios de arquitetura estão fazendo projetos com o potencial construtivo antigo e pedindo aprovação na prefeitura. “Mas não adianta só aprovar o projeto. Isso seria especulação. A PBH dá prazo para construir a fundação e tocar a obra, mas é preciso renovar o alvará de construção, pagando taxas.”
Coeficiente
De acordo com Teodomiro Diniz, presidente da Câmara da Indústria da Construção da Federação das Indústrias do Estado de Minas Gerais (Fiemg), a perspectiva de mudanças no Plano Diretor já movimenta o mercado de projetos. “Há uma certa corrida pelos projetos no sentido de adotar o que é vigente hoje. São proprietários e moradores que se apressam para sair de suas casas para vender o lote porque, depois que a lei for votada, perderão no coeficiente de construção e no valor de seus imóveis”, observa. Segundo ele, se as novas regras forem aprovadas conforme chegaram ao Legislativo, num terreno de 1 mil metros quadrados no Centro da cidade, onde antes era possível construir 2,7 mil metros, depois da mudança, na prática, só será possível construir 800 metros, já que as áreas comuns passam a não ser descontadas, como ocorre hoje.
Exemplo disso são as garagens, já que a lei também prevê a redução da área de estacionamento. Com isso, se o proprietário quiser aumentar o número de vagas, tem que reduzir o tamanho da edificação. Anteriormente, áreas sociais como escada, garagem e hall não entravam no cálculo do potencial construtivo. “Nesse período de mudança de lei, os escritórios de arquitetura buscam agilizar os projetos para que os processos de aprovação sejam gerados ainda na vigência da lei atual”, explica Bruno Vianna, do escritório Bruno Vianna e Ivana Seabra Arquitetura.
De acordo com ele, é importante trabalhar em parceria neste momento em que todos os envolvidos têm pressa. “Se estivermos no meio do projeto e a lei mudar, perdemos o trabalho ou vamos ter que adaptá-lo para a nova realidade. Por isso, o construtor tem que saber exatamente o que quer e o estudo tem que ser assertivo. Perder um mês de trabalho pode ser muito significativo neste momento em que estamos correndo contra um tempo que não se pode medir”, observa.
Permebabilidade
O novo Plano Diretor aumenta a permeabilidade, que é a quantidade de área livre, e os afastamentos laterais entre as construções. A proposta muda substancialmente a prática atual, já que o poder público assume o coeficiente de construção dos terrenos, mudando a lógica urbana. A proposta da PBH é aumentar os comércios de bairros para diminuir a dependência da área central de Belo Horizonte, criando vias mais adensadas dentro dos bairros. Para Teodomiro Diniz, será feita uma espécie de desapropriação dos terrenos, usando como argumento o Estatuto das Cidades. “É uma visão mais socialista sobre a propriedade.” Para Bruno e Ivana, a prefeitura, por meio dessa lei, poderá arrecadar mais verbas para o município.